Logo




Задать вопрос специалисту

Войти
или Зарегистрироваться


Рука и калькулятор.

Оценка недвижимости — это трудоемкий процесс, с которым, тем не менее придется столкнуться каждому домовладельцу. Дело в том, что процесс определения рыночной стоимости практически всегда является обязательным этапом в проведении большинства сделок, связанных с недвижимостью. Безусловно, наиболее часто необходимость в оценке возникает при проведении сделки купли-продажи. Оценка объектов недвижимости находится в интересах как владельца имущества, так и той стороны, которая собирается провести покупку. Ценовой фактор в этом сделке играет весомую роль, и процесс оценки объектов недвижимости позволяет сформировать наиболее выгодное предложение. Сделки с недвижимостью – это практически всегда огромные суммы, при которых потеря даже нескольких процентов по причине заниженных цен – это существенная утрата. Оценка объектов недвижимого имущества также позволяет выявить преимущества и недостатки имеющегося в распоряжении актива, что позволит владельцу взглянуть на свое имущество совершенно с другой стороны.

Зачастую оценкой объектов недвижимости занимается соответствующий специалист, который в случае сделки с юридическим лицом может быть заменен на штатного сотрудника. Однако, процесс этот сам по себе сложен лишь количеством взаимосвязанных факторов, влияющих на результат, и, следовательно, провести ориентировочную оценку по силам даже обычному, среднестатистическому человеку. В проведении оценки объектов недвижимости чаще всего полагаются на несколько методик, которые условно можно сгруппировать в три категории. Первая категория вмещает в себя методы и их производные, которые базируются на уровне дохода, получаемого человеком от объектов недвижимого имущества. Пример такого дохода – это обычная арендная плата. Вторая категория – это оценка объектов недвижимого имущества на основе затрат на их содержание. Пример таких затрат – это коммунальные услуги, местные сборы, стоимость ремонта и прочее. Третья категория – это комбинированные методики, а также подход рыночных аналогов. Несколько более детально следует остановиться именно на второй категории. Затратный подход к оценке недвижимости сегодня – это один из наиболее распространенных методов оценки объектов недвижимого имущества в целом и жилплощади в частности.

Затратным подходом к оценке стоимости объектов недвижимости можно назвать практически любой метод, базирующийся на определении фактических затрат владельца на восстановление дома, квартиры, помещения. Почему затратный подход к оценке стоимости недвижимости сегодня настолько популярен? Ответ прост, большинство предложений на рынке недвижимости – это вторичный сегмент, объекты на котором построены еще в седые времена. Практически всегда стоимость такого объекта существенно ниже, в сравнении с аналогичным предложением в новостройке, а потому для покупателя нелишним будет провести оценку покупаемого имущества с целью определить разницу в реальной цене сделки. Вполне возможно, что затраты покупателя на восстановление и приведение в товарный вид квартиры или дома в итоге перевесят цену уже готового помещения в новостройке. Принцип и сущность затратного подхода к оценке объектов недвижимого имущества – это разумные приоритеты потребителей на рынке, которые не готовы оплатить стоимость объекта, если строительство аналогичного обойдется дешевле. Затратным подходом к оценке объектов недвижимого имущества активно пользуются как в профессиональных кругах, так и в среде обычных покупателей.

Суть затратного подхода к оценке недвижимости

Деньги в смыве.

Помимо вышеописанного принципа, затратный подход к оценке объектов недвижимости формируется на основе простого неравенства. Этот метод определяет общую стоимость квартиры или дома как суммарный показатель ценности земельного участка и затрат на восстановление за вычетом суммы накопленного износа. Положение стоимости земельного участка, которую этот метод учитывает одной из первых, крайне важно, так как сам фактическая цена непосредственно постройки может равняться если не нулю, то приближенному к нему числу, однако, это вовсе не значит, что стоимость всей сделки будет аналогичной, вовсе нет. Исключительно благодаря земельному участку сделка может стоить значительно больше. Помимо этого, затратный подход к оценке объектов недвижимого имущества также включает в себя непосредственно совокупность затрат на восстановление помещения. Этот элемент неравенства направлен на установление точных затрат, необходимым на привод здания в первоначальное состояние. Последний элемент – это накопленный износ, который понес дом на протяжении всего срока использования.

Износ уменьшает стоимость постройки, однако, в итоге этот показатель способен поднять общую стоимость сделки за счет увеличения затрат на восстановление состояния помещения. Собственно говоря, в этом и заключается основной механизм затратного подхода к оценке объектов недвижимости. Провести его не трудно, естественно, при условии возможности определения износа здания или помещения. Оценка объектов жилплощади посредством затратного подхода – это прозрачный и простой способ определить стоит ли сделка купли-продажи каких-либо затрат или же стоит отдать предпочтение первичному рынку либо же вовсе постройке. Зачастую именно выбор между этими возможностями толкает покупателя на поиск методики оценки стоимости объектов жилищной площади. С учетом повального доминирования вторичного сегмента рынка недвижимости, оценка именно посредством затратного подхода грозится стать наиболее популярной. Этот метод уже сегодня можно назвать одним из наиболее результативных, несмотря на его консервативность и простоту.

Кратко об этапах проведения

Нарисованный на доске человечек подымается по лестнице.

Безусловно, затратный метод оценки объектов жилищного имущества в первую очередь должен быть проанализирован как совокупность этапов. Сущность каждого из этапов существенно зависит от особенностей каждого конкретного здания или помещения, которое стало основой для проведения своеобразной инвентаризации. Однако, в большинстве случаев все изменения методики основаны на первоначальном варианте, который включает в себя все элементы первоначального неравенства, а именно определение ценовой политики по отношению к земельному участку, стоимости восстановительных работ, видом и степени износа. Каждый из этапов – это основа к определению итогового результата, а именно фактической стоимости здания или помещения. Чем детальнее и тщательнее будет анализ на каждом из этапов, тем подробнее и выразительнее будет итоговый результат. Учесть каждый фактор влияния на конкретный этап необходимо хотя бы потому, чтобы результаты анализа были достоверными и корректными. Стоит ли напоминать, что в ином случае каждая из сторон вполне может потерять реальные деньги?

Земельный участок: основа расчета

Деньги растут.

Как это ни удивительно, в большинстве своем оценка стоимости земельного участка – это львиная доля цены большинства сделок с объектами категории «недвижимость». вовсе не редки случаи, когда оценка стоимости постройки или здания вообще не проводится, а основа сделки – это фактическая цена земли, на котором оно находится. В основе своей метод оценки земельного участка базируется на альтернативных затратах, понесенных владельцем надела с моментом постройки на нем здания. То есть, метод определяет итоговую стоимость надела земли на основе того максимального размера дохода, который он мог бы принести в случае использования по назначению, а не под застройку. Этапы оценки недвижимости затратным подходом сами по себе формируют приоритет расчетов, однако, стоимость надела земли в этом случае явно превалирует, в особенности если речь идет о потенциально прибыльном участке. Пример подобного участка – это надел неподалеку от транспортной развязки ли магистрали. Любая сделка с этим наделом будет несоразмерно дороже в сравнении с большинством аналогов, даже если здание на нем ничем не отличается.

Важно в точности определить факторы влияния на итоговый показатель цены надела земли, ведь в случае недооценки потенциала участка вполне реальной становиться возможность конкретных денежных потерь со стороны владельца. Если речь идет о масштабной сделке нелишним будет привлечь к процессу оценки непосредственно надела земли соответствующего специалиста, который способен оценить размер природных ресурсов, потенциал участка, возможные источники дохода и их размер. В целом существует несколько наиболее распространенных методик, которые пригодятся при выявлении рыночной стоимости подпадающих под собственность земельных ресурсов. В первую очередь – это, безусловно, метод сравнения продажи. При прочих равных этот метод наиболее эффективен, так как позволяет в кратчайшие сроки получить вполне конкретный результат. В его основе находится процесс поиска аналогичного или схожего надела земли, который и будет сравним с уже имеющимся. Помимо этого, стоит упомянуть также метод распределения и выделения.

Как определить стоимость восстановления?

Мужчина, цемент, кирпичи.

Стоимость восстановления подпадает под влияния прямых и косвенных факторов, которые и формируют итоговый результат. Затратный подход оценки объектов недвижимого имущества сформирован именно на показателе восстановительных затрат, что делает расчет этого элемента неравенства не просто важным, а ключевым. В первую очередь подход сконцентрирован на прямых факторах влияния на результат, а именно стоимости строительных материалов, заработной плате работников, эксплуатационных затратах в ходе использования машин и оборудования и прочем. Все эти элементы формируют первичный показатель восстановительных затрат, однако, помимо этого, есть также косвенные факторы влияния на результат. В первую очередь – это затраты на подготовку участка, ликвидацию существующей постройки или отдельных ее элементов, выплаты на проектные работы и составление дизайна. Кроме этого, повлиять на стоимость восстановления постройки ли здания способны также внешние факторы. Пример подобного рода влияния – это географическая удаленность площадки. Естественно, в таком случае подход к оценке вторичного показателя будет включать в себя также и затраты на доставку к месту работ материалов и рабочих групп. Этапы, которые использует затратный подход в ходе оценки, взаимосвязаны и комплексная оценка восстановительных затрат подразумевает охват как первичных, так и косвенных факторов влияния.

Все, что необходимо знать об износе объектов недвижимости

Разрушенный дом.

Третий элемент формирования итоговой стоимости здания на основе затратного подхода – это уровень износа. Оценка уровня износа формируется на основе нескольких факторов, которые в сумме уменьшают уровень потребительской полезности здания или постройки. Подход к оценке в этом случае формируется на основе инвестиционного потенциала объекта, то есть его привлекательности с точки зрения человека, желающего вложить в развитие и функционирование постройки свои деньги. Износ формируется в ходе эксплуатации здания, и чем дольше оно пребывает в функционировании, тем выше итоговый показатель этого элемента. Также необходимо учитывать действия, направленные на уменьшение уровня физического износа со стороны бывшего владельца. Пример подобного рода действий – это один из видов ремонта.

Затратный подход в основе своей практически всегда неотступно придерживается трех ключевых компонентов, что делает его несколько консервативным, но также простым и понятным. Возможно, ему недостает гибкости, однако, это с лихвой компенсируется прозрачностью и легкостью подсчетов. Кроме того, поисковый запрос «пример затратный подход к оценке недвижимости» способен по-настоящему удивить богатством выбора, что не оставляет шанса на ошибку даже если в исполнении принимает участие человек невероятно далекий от вопросов, связанных с недвижимостью. В нескольких случаях помощь в оценке может оказать технический паспорт объекта недвижимости. В целом такое понятие, как «оценка недвижимости затратный подход» — это один из наиболее простых в исполнении способов формирования цены сделки купли-продажи жилплощади, что делает его невероятно актуальным сегодня.



Добавить комментарий