Logo




Задать вопрос специалисту

Войти
или Зарегистрироваться


Рынок недвижимости — это совокупность тех отношений, которые создаются во время любых операций с таким объектом как недвижимость. Кроме того, рынок недвижимости представляет собой определенную сферу вложения денег в систему тех экономических отношений, которые возникают в сделках с недвижимостью, или вообще вложения денег в недвижимость.

Рынок недвижимости

Общая информация

Рынок недвижимости всегда был и является частью общего финансового рынка. Его классификация осуществляется сразу по нескольким признакам:

  • по географическому – это городская, региональная, местная, мировая, национальная недвижимость;
  • по готовности для эксплуатации – это существующие объекты, незавершенное или новое строительство;
  • по типу сделок – аренда, купля-продажа, вещные права, обмен недвижимости, ипотека;
  • по форме собственности — государственная и муниципальная, частная недвижимость;
  • по способу совершения операций — первичный и вторичный, организованный, традиционный, неорганизованный, компьютеризированный, биржевой, а также внебиржевой.

Основными сегментами на рынке недвижимости являются:

  • сектор жилья;
  • земли;
  • нежилых помещений.

В свою очередь, жилой сектор подразделяется на следующие сегменты:

  • на городской жилищный фонд, который делится на недвижимость низкого качества, типовую, на дома с улучшенной планировкой, застройки, сделанные в сталинское время («сталинки») и на элитные дома;
  • на загородное жилье — его формирование началось после снятия ограничений на индивидуальные загородные застройки.

Если земля является составной частью любого объекта недвижимого имущества, то несколько иначе выглядит сегмент нежилых помещений. На нем количество операций ощутимо меньше. Однако, в связи с очень высокой стоимостью подобных объектов, он является привлекательным для многих лиц, которые занимаются операциями с ним.

Рынок недвижимости — особенности и структура

На любом рынке, в том числе и связанном с недвижимостью, есть свои особенности. Кроме того, что любые сделки, совершаемые с объектами недвижимого имущества, необходимо подвергать государственной регистрации, при операциях с недвижимым имуществом наблюдаются следующие характерные признаки:

  • сезонные колебания цен;
  • вложение капитала;
  • невысокая взаимозаменяемость объектов;
  • локальность.

В нашей стране рынок недвижимости как таковой начал формироваться только после введения в начале девяностых годов прошлого столетия понятия «право частной собственности» на недвижимое имущество, а также проведения приватизации. В результате сегодня государство не является единственным собственником объектов недвижимости. Кроме того, операции с домами, землей, квартирами имеют значительные отличия, которые обусловлены:

  • экономическими условиями;
  • природными;
  • региональной правовой базой, формируемой местными властями.

На рынке недвижимости существуют две структурные составляющие:

  • первичный;
  • вторичный рынок недвижимости.

На первичном рынке недвижимость в качестве товара выступает впервые. Основными продавцами в этом случае выступает государство — через федеральные, региональные или местные органов, и, конечно, строительные компании как поставщики жилого или нежилого сектора недвижимости. А на вторичном рынке недвижимость уже выступает в качестве товара, который уже ранее был в употреблении и принадлежит конкретному собственнику, например, физическому или же юридическому лицу.

Такое деление, надо сказать, имеет место и в сфере потребительских товаров, ценных бумаг и т. д. Однако там товар свободно перемещается в экономическом пространстве, тогда как предложение на рынке недвижимого имущества всегда бывает привязано к конкретному региону, например, городу, в рамках которого — уже к определенному району или микрорайону.

Учитывая, что потребность населения нашей страны в жилье, а бизнесменов — в производственных сооружениях далека от удовлетворения, дальнейшее развитие рынка сегодня больше связано с новым строительством, и, следовательно, с более мобильным развитием первичного сегмента. При этом, первичный и вторичный сегменты тесно взаимосвязаны. К примеру, если по каким-либо причинам, например, спада деловой активности, неблагоприятной экологической обстановки, затяжным межнациональным или религиозным конфликтам и т. п., в регионе увеличиваются предложения вторичного сектора жилья, то автоматически падает спрос с ценами на первичном.

Субъекты

Субъектами сферы отношений, возникающих с любыми объектами недвижимого имущества, являются:

  • покупатель — физическое и юридическое лицо;
  • инвестор;
  • продавец — собственник или фонд имущества, орган, уполномоченный местной властью;
  • всевозможные посредники.

Последние являются организаторами процесса купли-продажи или передачи прав собственности жилье или другое сооружение или землю. Это:

  • риэлтерские компании;
  • агентства по оценке;
  • юридические компании;
  • рекламные агентства;
  • биржи;
  • страховые компании;
  • аукционные организации;
  • конкурсные комиссии;
  • фондовые биржи;
  • комиссии, занимающиеся приватизацией предприятий;
  • банки, в том числе и ипотечные.

Кроме того, в процессе обмена, покупки, продажи или аренды объектов участвуют и следующие государственные органы:

  • нотариальные конторы;
  • ПИБ — бюро технической инвентаризации;
  • КУГИ — комитеты по управлению имуществом;
  • арбитражные суды;
  • налоговая инспекция;
  • государственные комитеты по землеустройству и земельным ресурсам.

Функции

У рынка недвижимого имущества есть несколько основных функций, таких как:

  • регулирующая функция, посредством которой распределяются по сферам экономики ресурсы, формируется эффективная структура экономики, и удовлетворяются интересы общества;
  • функция установления равновесных ценовых эквивалентов, при которых платежеспособный спрос приводится в соответствует с объемом предложения;
  • коммерческая функция — она заключается в организации движения капитала с целью получения прибыли;
  • функция санирования — очищения экономики от неконкурентоспособных, слабых или малоэффективных элементов;
  • стимулирующая — она заключается в создании и развитии конкуренции, а также в использовании научно-технических и управленческих нововведений с целью получения прибыли при создании и использовании объектов недвижимого имущества;
  • социальная — проявляющаяся в увеличении активности той части населения, которая стремится стать собственниками квартир и домов, а также других капитальных престижных объектов.

Недвижимость сегодня

Вопрос о том, что сегодня происходит на рынке недвижимости, волнует многих. Что происходит с ценами на жилье, стоит ли продавать сейчас, купить ли землю, какие квартиры являются наиболее ликвидными, какую цену установить за аренду – эти и многие другие вопросы особенно актуальны. Специалисты говорят, что, начиная с конца 2014-го года, наблюдаются определенные тенденции. Если до этого в данной сфере наблюдалась некоторая паника, то сегодня люди уже успокоились. Более того, некоторые из тех, кто купил квартиру в конце 2014-го года, сегодня выставили эту недвижимость для продажи. Это, по мнению аналитиков, признак того, что покупка, скорее всего, была «эмоциональной, и была осуществлена для того, чтобы не потерять денежные средства.

Однако некоторые продавцы, исходя из сегодняшнего положения рынка, могут оказаться в убытке, поскольку, торопясь купить, они не особенно торговались или выбирали. Но при продаже квартиры на уже заметно более «спокойном» рынке покупатель будет подходить к выбору жилья более обдуманно. К тому же, вопреки прогнозам, сегодня наблюдается большое количество продавцов. Специалисты ожидали, что после «взрыва» рынка, когда образовалась большая армия покупателей, продавцы, «затаившись», станут скорее наблюдать, ожидая дальнейшего развития событий. Однако уже в январе 2015-го многие из тех, кто снял свои квартиры из продажи, снова выставили их, причем, по приемлемым ценам. На сегодня эти квартиры легко находят своих покупателей. Поэтому аналитики делают вывод, что жизнь стала снова налаживаться, а рынок обрел определенную стабильность.

Вообще, рынок недвижимого имущества имеет свою конъюнктуру, и каждая квартира имеет своего покупателя. На сегодня, по статистике, основные продажи приходятся на сегмент малогабаритного жилья – на комнаты, гостинки, общежития, одно- и двухкомнатные квартиры. Именно они составляют порядка восьмидесяти процентов продаж. В оставшиеся двадцать процентов входит продажа 3- и 4-комнатных квартир. Продажа коттеджей, относящихся к очень узкому сегменту, составляет очень маленький процент.

Особенности рынка недвижимости

На сегодня подешевел сектор аренды. Причина в том, что многие люди приобрели квартиры, чтобы защитить свои сбережения, и теперь они «отправляют» эти квартиры на «работу» в сегмент аренды, поэтому он буквально переполнился новыми объектами. Поэтому арендодатели, стремясь привлечь арендаторов, снижают цены. Вообще, в 2015-м году отмечается снижение цен на аренду на пятнадцать процентов в среднем.



Добавить комментарий