Logo




Задать вопрос специалисту

Войти
или Зарегистрироваться


Слово «сделка» мы в обиходе слышим очень часто, но не всегда четко представляем, что оно означает. Специалистами в ГК установлено четыре расшифровки этого правового акта:

  • юридический факт;
  • действие правомерного характера;
  • действие, совершаемое лицом по собственной воле;
  • действие, несущее в себе определенные действия, обязанности и права.

Существуют односторонние сделки, двухсторонние или многосторонние, то есть правовое действие может совершать один, два человека или несколько людей по их совместному согласию. Когда в ситуации охвачено два и больше человек, то все документы по такому акту называются договорами. Помимо такого подразделения данного понятия, существует еще несколько видов сделок:

  • реальные и консенсуальные сделки;
  • возмездные или безвозмездные;
  • каузальные и абстрактные;
  • условные и обычные и т. д.

Общая информация

В последнее время стали весьма распространенными споры, связанные с отменой правовых последствий совершаемых сделок, в том числе и с недвижимым имуществом. Это могут быть сделка и договор о купле-продаже, дарении, ренте с пожизненным содержанием и т. д. То есть, речь идет о судебных процессах о признании сделки недействительной, о применении последствий ничтожной сделки или об истребовании имущества.

Судебное решение о недействительности сделки в суде

Существуют две самые значимые причины, которые взаимосвязаны друг с другом. Во-первых, высокий процент юридической неграмотности людей и увеличение количества мошенников, в том числе и печально известных так называемых «черных риэлторов». К сожалению, многие, совершая сделку без обращения за квалифицированной юридической помощью и не будучи подготовленными к ее совершению, зачастую становятся жертвой последних.

Что такое «недействительная сделка»

Недействительная сделка – это правовое действие, которое не порождает юридических последствий. То есть ее совершение не влечет за собой ни возникновения, ни изменения или прекращения прав и обязанностей, помимо тех, которые бывают связаны с недействительностью данной сделки. Общие последствия юридического факта приведены в статье 167 Гражданского Кодекса РФ. При установлении недействительности сделки стороны обязаны возвратить друг другу все полученное по этому недействительному действию, а при невозможности — возвратить полученное в натуре.

Недействительные сделки бывают:

  • оспоримые;
  • ничтожные.

Оспоримые сделки в Гражданском праве определены как недействительные сделки, которые признаются таковыми только по решению суда. Это может быть, например, действие, совершенное под влиянием угрозы, обмана, насилия, а также в силу тяжелых жизненных обстоятельств — так называемая «кабальная» сделка. В отличие от оспоримой, ничтожная сделка — это сделка, признаваемая недействительной вне зависимости от судебного решения. К примеру, если это мнимое или притворное действие, установленное ст. 170 ГК РФ, действие, совершенное с нарушением действующего закона.

Основания для признания сделки недействительной

Чтобы сделки считались действительными, помимо соблюдения требуемой соответствующим законом РФ формы, они должны быть совершены дееспособным субъектом, в случае, если это – односторонние сделки, или одним или несколькими субъектами – в случае двух- и многосторонних договоров. Они по своему содержанию должны отвечать требованиям всех правовых актов, а волеизъявление стороны или сторон должно соответствовать их внутренней воле. При несоблюдении хотя бы одного из этих условий сделку можно считать недействительной.

Основания для признания ее таковой подробно перечислены в главе девятой части первой ГК РФ. Недействительным является тот юридический факт, который не соответствует требованиям Закона и других правовых актов РФ, если Законом не устанавливается иных последствий нарушений. В данном случае Законом считается ГК и федеральный закон, а также закон субъекта РФ и т. д.

Признание договора купли-продажи недействительным

Тем, кто планирует покупку квартиры, дома или земельного участка и хочет свести к минимуму все риски, связанные с приобретением прав собственности на любое недвижимое имущество, необходимо заранее знать обо всех возможных последствиях, а также о юридических механизмах предотвращения таких рисков. Самой серьезной и неприятной проблемой, с которой может столкнуться каждый покупатель квартиры – это признание договора купли-продажи недействительным в судебном порядке. При этом, получив решение суда о признании договора недействительным, продавец или любое другое заинтересованное лицо сразу могут отменить в реестре прав всю информацию о праве собственности покупателя и уже далее распоряжаться данной недвижимостью по своему усмотрению.

Законом РФ установлен весьма исчерпывающий перечень всех тех оснований, по которым договор купли-продажи может быть признан недействительным. И хотя этот список на первый взгляд не очень большой, но, несмотря на это, каждый, казалось бы потенциально безопасный договор может скрывать массу подводных камней, которые и послужат таким основанием. Причем, в них не всегда разбирается даже профессионал, поскольку чаще всего они являются «скрытыми», и в момент сделки покупатель о них знать не может. Однако минимизировать такие риски все-таки возможно.

Сделка или договор может быть признан недействительным, если его содержание не соответствует закону РФ:

  • когда продавец продал недвижимость, принадлежащую не ему, а совершенно другому лицу;
  • воля продавца не соответствовала его внутреннему волеизъявлению, т.е. он подписал договор под воздействием таких тяжелых обстоятельств, как насилие или обман, не осознавая значение своих действий;
  • когда продавец не в состоянии был руководить своими действиями;
  • если договор заключен, но не получено согласие супруга или супруги о продаже квартиры или дома.

Конечно, в основном все необходимые критерии законности осуществляемой сделки купли-продажи квартиры, дома или земельного участка проверяет нотариус, однако и он может видеть ситуацию только поверхностно. Например, нотариус обязательно потребует согласие супруга или супруги, но он, не будучи специалистом в области психиатрии, не сможет определить, насколько осознает продавец (в том числе и супруг или супруга), что подписывает именно договор купли-продажи или думает, например, что дает согласие и подписывает какой-то другой документ.

Конечно, практически всегда нотариус составляет договор таким образом, чтобы суть и содержание сделки о купле-продаже были максимальны понятны сторонам и разъяснены, но когда судебная экспертиза устанавливает, что, подписывая договор, продавец не осознавал своих действий, данное положение договора признается недействительным. Кроме того, нотариус, требуя согласие супруга на совершение сделки, вполне может не знать о существовании потенциальных наследниках, которые также могут претендовать на права квартиры или иметь законную возможность признания ее части за собой.

Подача иска о признании договора купли-продажи недействительным

Подачу и рассмотрение иска, полученного от обманутой стороны о признании сделки недействительной, можно осуществлять как в течение нескольких дней после совершения сделки, так и через много лет. Законодательством РФ общая исковая давность установлена в три года, однако при этом учитывается то, что исчисление данного срока начинается не с момента, когда было оформление прав собственности на покупку, а с того дня, когда лицо узнало о нарушенном праве, а эти временные периоды не обязательно совпадают.

Исковое заявление должно содержать:

  • сведения о предмете сделки;
  • основания для признания договора недействительным со ссылками на ГК и прочие акты в действующем законодательстве РФ;
  • просьбу к суду об установлении факта недействительности;
  • просьбу вернуть все, полученное по договору противоположной стороной или компенсировать в денежном эквиваленте.

Если оформление договора относится к числу оспоримых сделок, то истцу придется собирать доказательства – документы, выписки, справки и т. п. Оформление документов должно быть сделано правильно и приложено к иску. Лучше поручить данный процесс квалифицированному юристу, чтобы от судей не поступало бы никаких нареканий или возражений. Иногда требуется предварительно проведение экспертизы и получение заключения от судебно-медицинской комиссии, к примеру, когда есть подозрения в недееспособности супруга, давшего согласие на продажу квартиры. Результат, полученный от этой организации, служит для судей решающим доводом.

В случае удовлетворения судом иска о признании договора недействительным, продавцу обратно возвращается дом или квартира, а покупателю – деньги, хотя во втором варианте это происходит не всегда и не в полном их количестве. При этом, порядок исполнения решения о восстановлении продавцу в праве собственности квартиры в ГК определен намного проще и быстрее, чем обратный — возвращение денег покупателю. Продавец восстанавливается в праве владения своей недвижимостью уже после решения суда, которое является достаточным основанием регистрационному органу для отмены регистрации прав собственности на имя покупателя в реестре РФ и восстановления предыдущей записи.

С возвращением же покупателю денежных средств ситуация складывается несколько иная. Если собственник квартиры не пожелает добровольно возвратить деньги, то нужно будет получить исполнительный лист, открыть исполнительное производство, чтобы взыскать деньги принудительно. И если возврат денег происходит наверняка, то скорость процесса можно поставить под большое сомнение, поскольку сегодня существует масса способов для длительного растягивания исполнительного производства.

Недействительные сделки в бизнесе

Не только договора, связанные с куплей-продажей, подпадают под категорию недействительных. Иногда предприниматели, претворяя в жизнь свои идеи для бизнеса с минимальными вложениями или с большим начальным капиталом, заключают договора, которые затем становятся причиной для длительных судебных тяжб. Например, это может быть сделка, на совершение которой юридическое лицо не имело соответствующего разрешения – лицензии, договор продажи компании без получения согласия супруга или супруги, когда таковое требовалось и т. д.

Когда юридическое лицо вводит другую сторону в заблуждение в вопросе своего права на право совершения сделки, то оно обязано возместить оппоненту моральный ущерб, причиненный от такой сделки. Признание сделок между юридическими лицами недействительными на сегодня является одним из самых сложных вопросов, которые решаются в арбитражных судах. Исходя из ГК, каждая сделка является правомерным действием, поэтому каждый случай характеризуется выявлением дефектов в совершенных правомерных действий.

В заключение

Добиться от суда отмены сделки бывает не так сложно: статистика судебной практики показывает, что подавляющее большинство исков, полученных как от гражданских, так и от юридических лиц, по таким делам удовлетворяются. Сложнее всего не профессионалу отличить ничтожную сделку от оспоримой, что очень важно. Поэтому, попадая из-за такого договора в неприятную ситуацию, не стоит отказываться от услуг юристов, которые лучше знают законы и смогут выделить то конкретное основание, по которому нужно будет грамотно составить исковое заявление.

Нужно сказать, что от заключения ничтожных или оспоримых сделок никто не застрахован. Даже если человек считает себя крайне внимательным и подозрительным, он вполне может нарваться на внешне нормального, но по справкам недееспособного оппонента. Простор для мошенничества, особенно в сфере малого бизнеса, достаточно широк, поэтому, претворяя в жизнь свои бизнес идеи, не стоит соблазняться теневыми схемами, сколь привлекательными бы они не казались. Суд вправе будет посчитать обе стороны виновными, и тогда возвратить потерянное уже не получится.



Добавить комментарий