Logo




Задать вопрос специалисту

Войти
или Зарегистрироваться


Домик стоит на деньгах.

Несмотря на то, что мысль о продаже своей квартиры для заемщика действительно представляется нелепой, проанализировать этот вопрос необходимо, так как ни один клиент финансовой организации не может быть на сто процентов уверен в том, что необходимость в этом не возникнет. Вопрос о том, можно ли продать квартиру в ипотеку существенно зависит от специфики взаимоотношений заемщика и банка, ведь по большей части именно от финансовой структуры зависит пройдет ли этот процесс быстро и легко или же затянется на неопределенный срок. Необходимость в подобного рода позволении от финансовой структуры заключается непосредственно в специфике ипотечного механизма. Квартира, которая проходит по ипотеке подпадает под категорию «залог», и, несмотря на права владения со стороны заемщика, может быть реализована в ряде особых случаев, в том числе и для погашения обязательств должника, если иных возможностей для этого нет. Естественно, любая операция с залогом требует не только уведомления владельца закладной на объект, но и его согласия, что может существенно усложнить сделку купли-продажи.

Недвижимость, купленная с привлечением средств банка, подпадает под механизм обременения. Этот механизм по своей природе специфичен, он одновременно переносит часть прав на распоряжение имуществом на владельца закладной, при этом не отторгая прав владения у заемщика. Суть механизма направлена на обеспечение критерия возвратности ссуды. Согласно этому критерию любая ссуда, оформленная в банке должна быть возвращена заемщиком в оговоренном размере. Выдавая весьма масштабный кредит, банк не может быть уверен в том, что заемщик вернет эти деньги. Безусловно, существует множество способов обеспечить гарантию ссуды не прибегая к механизму обременения, однако, конкретно в случае ипотечного кредитования залог является обязательным условием. В случае уклонения должника от погашения своих обязательств без видимых на то причин квартира, пребывающая под залогом у банка может быть передана финансовой структуре и впоследствии реализована с целью погасить затраты. Такой механизм существенно повышает уровень защищенности банков и дает возможность клиенту рассчитывать на смягчение остальных условий.

В целом в ходе заключения соглашения, в котором упомянут механизм обременения, любые операции имуществом, на которое выписана закладная, незаконны, однако, зачастую банк идет навстречу своему клиенту и разрешает ситуацию. Добиться такого исхода возможно в нескольких случаях. К примеру, вопрос о том, можно ли продать квартиру в ипотеке будет абсолютно риторическим в том случае, если заемщик уже давно сотрудничает с банком и зарекомендовал себя с исключительно положительной стороны, обладает прекрасным кредитным досье и никогда не уклонялся от погашения обязательств. В этом случае процедура займет не так много времени и пройдет для заемщика легко. Если же клиент банка по долгу задерживал ежемесячные выплаты, не поставил финансовую структуру в известность о намерении продать квартиру в ипотеке, то в этом случае, скорее всего, банк либо вовсе откажется от сотрудничества и подаст в суд или же не окажет содействия в реализации недвижимого имущества, что может затянуть процесс на длительный срок.

Можно ли справится своими силами?

Парень в костюме качается.

Вопрос о том, можно ли продать квартиру если она в ипотеке своими силами, не прибегая к помощи банка и посредников, появляется у заемщика в первую очередь. Безусловно, понять такой подход можно, ведь оплачивать комиссионные не хочется никому, однако, следует отметить тот факт, что провести продажу имущества, пребывающего под залогом, это трудный и трудоемкий процесс, и проводить его в одиночку значит рисковать, а потому гораздо проще и результативнее обратиться к профессиональному посреднику, который может не только курировать сделку, но и подобрать потенциального покупателя. Однако, сделать все своими силами все же можно. В этом случае особое внимание следует уделить контактам с банком и потенциальными покупателями. В первую очередь следует заняться согласием владельца закладной на проведение операции. Разрешение должно быть получено в письменной форме, что со временем упростит процесс оформления документации на покупателя. В письме должен быть указан номер и дата регистрации ипотечного кредита, печать банка, подпись уполномоченного лица и непосредственно само разрешение на проведение операции.

Зачастую банк затребует причину продажи недвижимого имущества перед предоставлением разрешения. Если причина весомая, то разрешение можно получить сразу же. В том случае, если продажа квартиры в ипотеке не обоснована конкретными причинами, то процесс может затянуться. Далее заемщику необходимо заключить с потенциальным покупателем предварительное соглашение касательно того, что тот уведомлен о состоянии покупаемой квартиры. Соглашение должно быть нотариально заверено. Впоследствии остаток задолженности может перейти на покупателя, который погасит ее со временем, естественно, эта часть будет вычтена из стоимости недвижимости, либо же погашен непосредственно заемщик на досрочной основе. Более желательным и приоритетным будет первый вариант, так как он не несет дополнительных штрафных санкций со стороны банка. Имея на руках разрешение владельца закладной, непосредственно сам вышеупомянутый документ и оригинал договора заемщик снимает обременение по жилищной площади и после оформляет факт перехода прав собственности на покупателя.

Нелишней будет помощь банка

Рука помощи.

Вопрос о том, как можно продать квартиру в ипотеке, имеет несколько ответов, один из которых – это непосредственная помощь банка. Наиболее эффективным будет тот вариант в том случае, если клиент и банк пребывают в хороших отношениях. Обратить внимание на этот вариант нужно также в том случае, если у владельца жилищной площади нет лишнего времени, которое можно было бы уделить процессу подбора потенциального покупателя, согласного на погашение остатка кредита, и оформление договора. В этом случае банк выступает своеобразным посредником в процессе торгов. Для покупателя специфика будет заключается в предоставлении своеобразной предоплаты в счет погашения остатка займа. Разница между кредитом и рыночной стоимостью квартиры передается заемщику, безусловно, за вычетом комиссионных банка за оказанные посреднические услуги. Объективно этот вариант наиболее безопасен, но также и наименее прибылен для бывшего владельца недвижимого имущества. Нелишним будет уделить внимание контролю факта передачи данных банком в регистрационную службу и снятие обременения с квартиры.

Денежный вопрос: досрочное погашение или передача обязательств?

Человечек привален вопросом на фоне денег.

Для многих объективным также будет вопрос о том, что более выгодно, погасить кредит досрочно или же передать обязательства по его дальнейшему погашению новому владельцу жилплощади. Оба вариант имеют как плюсы, так и минусы. Досрочное погашение кредита приведет к появлению дополнительных затрат у заемщика в виде штрафных санкций банка, который заинтересован в исполнении должником своих обязательств в точности согласно подписанному договору. С другой стороны, досрочное погашение приводит к увеличению привлекательности недвижимости в глазах потенциальных покупателей. Если квартира боле не пребывает под залогом у банка, на ее покупку идут охотнее, оформить документацию и провести соглашение в целом проще. Пожалуй, наиболее результативным в этом случае будет фактор времени. Если заемщику деньги нужны в срочном порядке, то, безусловно, следует соглашаться на посредничество банка и досрочное погашение кредита. Если же время терпит, то человеку стоит проанализировать покупательский потенциал рынка, сделать несколько встреч и уже после этого делать выводы касательно целесообразности досрочного погашения ссуды.

Процесс передачи обязательств новому владельцу

Передача ключей.

Многие предпочитают именно способ передачи обязательством по займу новому владельцу жилплощади, что позволяет снизить затраты бывшего хозяина квартиры и свести к минимуму сопротивление финансовой структуры. Далеко не каждый заемщик знает, что процесс перекредитования может проводиться в пользу другой финансовой структуры, что позволяет должнику снизить процентную ставку по кредиту. Многие банки осознанно идут на подобное сотрудничество в связи с ужесточением конкурентной среды в банковском секторе. Пожалуй, передача обязательств по дальнейшему погашению кредита — это лучший вариант для клиента банка. Однако, если даже простая продажа квартиры далеко не всегда с готовностью принимается банком, то подобного рода схема и вовсе не вызывает восторга. Продажа квартиры в ипотеке с передачей обязательств требует дополнительного составления договора покупателя с владельцем закладной о погашении остатка ссуды. Продажа квартиры по ипотеке – это, бесспорно, сложный процесс, особенно если речь идет о передаче обязательств другому лицу, а потому вопрос о целесообразности привлечения посредника проявляется в ином свете.

Есть ли место посреднику?

Де девушки и парень в костюмах беседуют.

Взаимоотношения на почве передачи прав собственности на недвижимость – это практически всегда повод привлечения посредника, так как в этом случае речь идет о внушительных суммах, рисковать которыми вовсе не хочется. Тот случай, когда человеку нужно продать квартиру, которая взята в ипотеку, не является исключением. Пожалуй, привлечение опытного и квалифицированного посредника конкретно в данной ситуации будет даже более перспективным, чем в любой другой. Оформление документации, поиск потенциального покупателя, подготовка заявления, переговоры с банком, вполне возможно, даже судебные тяжбы – все это вполне может стать перед человеком, который решил продать квартиру, которая пребывает в ипотеке. Недвижимость пребывает на особом положении касательно государственной регистрации. Она, так или иначе, затрагивает правовую подоплеку, что требует записи в Росреестре. Сама по себе она не является базой для регистрации, но вот процесс передачи прав на нее – это совсем другое дело.

Ипотеку принято считать квинтэссенцией ограничений по отношению к клиенту банка. Действительно, внушительная сумма, конкуренция и отсутствие возможности подбора исключительно перспективных клиентов толкают банк на ужесточение механизма обременения. Именно поэтому, вопрос о том, можно ли продать квартиру, купленную в ипотеку, сегодня стоит наиболее остро и многие потенциальные клиенты финансовой структуры делают эту проблему ключевым фактором влияния на свое отношение к кредитному механизму. Большинство банков с готовностью идут навстречу должнику, который решил продать квартиру, купленную ранее в ипотеку. Конечно, провести этот процесс самостоятельно трудно, однако, это возможно. Прекрасные, партнерские отношения с банком, внимательность, знание своих прав и обязанностей – это все, что требуется от заемщика.



Добавить комментарий