Logo




Задать вопрос специалисту

Войти
или Зарегистрироваться


Под кадастровой стоимостью земельного участка специалисты понимают его нормативную цену, которую рассчитывают в зависимости от месторасположения и категории земли. Этот параметр бывает необходим в следующих случаях:

  • при урегулировании земельных отношений;
  • для упорядочивания сделок по аренде или купле-продаже;
  • для расчета налога на землю.

Государственную кадастровую оценку соответствующие органы проводят не реже, чем один раз в пять лет. Данные, полученные по итогам оценки, вносят в государственный кадастр недвижимости, ведущийся Росреестром — Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии.

Как определяют кадастровую стоимость

Порядок ее определения соответстует Правилам проведения гос. кадастровой оценки земельных участков, принятым в 2000-м году. Территориальным субъектом РФ принимается решение о том, что требуется проведение кадастровой оценки земельных участков, которые относятся к его территории.

Территориальным управлением Росреестра подготавливается список тех земель, которые должны пройти обязательную КО. Согласно действующему в нашей стране законодательству все земельные наделы, включенные в состав населенных пунктов, подразделены на семнадцать подвидов разрешенного использования.

Как снизить кадастровую стоимость земли

В каждом населенном пункте существуют разделения на административно-территориальные единицы, причем, в составе каждой из них выделяются соответствующие кварталы. В списке наделов отражены по каждому участку его следующие характеристики;

  • площадь;
  • месторасположение;
  • наличие, а также характер и назначение строений, в случае, если таковые есть.

Росреестром задействуется оценочная организация, которая должна рассчитать удельный показатель кадастровой стоимости каждого квартала и каждого вида разрешенного использования. Данный показатель специалистами рассчитывается на базе средней рыночной либо нормативной стоимостиодного квадратного метра земельного участка в каждом конкретном квартале.

Для фиксирования результатов кадастровой оценки должен быть составлен соответствующий нормативный акт, касающийся каждого территориального субъекта Российской Федерации. После того, как результаты согласно этому акту будут утверждены, их заносят в систему кадастрового учета данного территориального управления Росреестра.

Кадастровую стоимость конкретного земельного участка специалисты определяют на основании удельного параметра кадастровой стоимости, который называют удельной кадастровой ценой. В результате умножения этого показателя на площадь данного надела и получается его кадастровая цена. Размеры удельных показателей для каждого кадастрового квартала или того или иного типа разрешенного использования отличаются.

Если для одного земельного надела установлено сразу несколько разновидностей разрешенного использования, то при расчете выбирают самый большой удельный показатель из всех возможных показателей.

Почему многие хотят уменьшить кадастровую стоимость земли

Начиная с 2014-го года кадастровую стоимость государство использует для расчета не только налога на землю налога, но также и для налога на имущество, принадлежащее физическим лицам. Однако зачастую данная стоимость объектов недвижимости сильно отличается, причем, в сторону увеличения от их рыночной цены – т.е. той, которая обычно используется в сделках купли-продажи, той, которая раньше считалась базовой для налоговых отчислений.

Переход на эту новую налоговую базовую стоимость достаточно сильно ударяет по кошельку россиян, поскольку во многих случаях налог увеличивается в два и даже три раза. Вот почему для многих стало актуальным находить варианты, благодаря которым становится возможным уменьшение кадастровой стоимости земельных участков.

Ведь очередная переоценка земельного участка, осуществляемая в рамках учета, вполне может неоправданно поднимать стоимость земельного участка (ЗУ) согласно этим учетным данным, а это, в свою очередь влечет за собой увеличение суммы налога.

В данной ситуации единственный выход — это восстановления адекватной цены на ЗУ, которое возможно с помощью повторной переоценки, но, конечно, уже в сторону ее уменьшения. Нужно сказать, что такая возможность не только существует, но и является в плане реализации не такой уж сложной.

Основания к пересмотру кадастровой стоимости

Чтобы снизить стоимость объекта недвижимости, т.е. земельного участка, владелец или арендатор должны принимать во внимание Федеральный закон, по которому регулируется оценочная деятельность в Российской Федерации, точнее – на его статью под номером 24.18.

В соответствии с этой статьей существует два основания для пересмотра кадастровой стоимости земли:

  • недостоверность сведений, предоставленных об оцениваемом объекте недвижимости – в этом случае основную роль играют характеристика использования данного земельного участка и устанавливаемый в соответствии с этим удельный показатель стоимости: что касается земельного участка, то оценщики должны четко определять, используется ли данный надел в качестве дачного угодья, для сельскохозяйственных нужд или же он отдан в использование какому-то промышленному предприятию;
  • определение рыночной стоимости земли объекта на то же время, в которое происходило установление его кадастровой цены: если в этом случае рыночная стоимость окажется ниже кадастровой, то на основании данного факта у владельца или арендатора появляется возможность оспорить налогооблагаемую стоимость земельного участка, тем самым в результате уменьшив размер взимаемого налога.

При этом нужно знать, что социальный статус владельца не считается основанием для осуществления пересмотра стоимости. Это означает, что один и тот же объект земельной недвижимости, имеющий одинаковые характеристики для использования как для обычного работающего россиянина, так и для пенсионера имеет единую кадастровую стоимость.

Как уменьшить кадастровую стоимость земельного участка

Если собственник земли однозначно уверен, что кадастровая цена его земельного участка завышена, то он, имея полное право потребовать провести переоценку с целью ее уменьшения, может это сделать. К примеру, нередко на практике встречаются случаи, когда цена земли, являющейся собственностью гражданина, по кадастровому учету ощутимо больше рыночной. Это считается прямым нарушением действующего нормативного порядка при подобных типах оценки.

Процесс по оспариванию кадастровой стоимости земли должен быть основан на изменении именно той причины, которая и привела к необоснованному завышению цены. Обычно на практике проблемы начинаются с имеющихся путаниц в учетных записях, которые указывают на разрешенное использование данной земли.

В этой ситуации первым делом требуется сопоставить следующие показатели: нормативный акт, допускающий использовать выбранный удельный показатель кадастровой стоимости по отношению к конкретному виду использования, поскольку именно в этом несоответствии полученных параметров и может быть сокрыта причина для неправомерного увеличения цены на ЗУ.

Кроме того, ошибку можно отыскать и в определении разрешенного типа использования земли, и в установлении величины удельного показателя в рамках уже выбранного определенного типа разрешенного использования. Государственным кадастром недвижимости – ГКН — приняты специальные положения, устанавливающие особые формы для обнаружения и изменения занесенных в реестр данных, которые найдены неверными.

Допущение одной из вышеперчисленных ошибок в отношении определенного участка земли может повлечь за собой приостановку дальнейшей учетной деятельности вплоть до того момента, когда соответствующие органы внесут поправки. Поэтому получается, что уменьшение кадастровой стоимости земли – это процесс выявления и исправления ошибок, допущенных в отношении данного земельного участка.

Кто имеет право снизить кадастровую стоимость земли?

Нельзя сказать что все земли в кадастровой службе нашей страны зарегистрированы как не соответствующие своей рыночной стоимости. Поэтому нобходимость уменьшить этот важный официальный показатель может появляться лишь в отдельных случаях, к числу которых следует относить:

  • завышенный показатель, установленный ранее в процессе государственной оценки; смену категории, например, с сельскохозяйственного предназначения на промышленное использование;
  • изменение назначения — с категории сельскохозяйственной на категорию дачного поселения и т.д.;
  • смену предполагаемого назначения конкретного участка.

При этом не всем разрешено снижать этот показатель. Лица, которые имеют право уменьшить кадастровую стоимость земли, должны относиться к следующим категориям:

  • лицам, обладающим правом собственности;
  • относящимся к категории, имеющей право на постоянное или бессрочное пользование;
  • относящимся к тем, кто имеет право на пожизненное наследование владениями.

Это могут быть как физические, так и юридические лица. При этом члены коллективного владения имеют право принимать решение о понижении стоимости на землю исключительно сообща, это означает, что заявления от отдельных участников — членов долевого пая на ЗУ в соответствующих инстанциях не принимаются.

Также нужно заметить, что кадастровую оценку принято распространять на весь массив земли, то есть не может один из участков учитываться и оцениваться иначе, чем остальные окружающие его площади. Если же все-таки произошло понижение стоимости на один из ЗУ массива, то и другие правообладатели площадей, находящихся на близлежащей местности, вполне могут последовать тому же примеру.

Исходя из всего сказанного становится понятным, почему служба ГКН не совсем охотно берется за обработку заявления по уменьшению удельного показателя стоимости. Дополнительно к вышеперечисленным категориям лиц, имеющих право оспаривать кадастровую стоимость земельного участка, по закону следует отнести и тех землевладельцев, которые в процессе использования осуществляли следующие действия:

  • изменяли категорию участка на бюджетный вариант;
  • меняли вид разрешенного использования;
  • уменьшали площадь своего ЗУ;
  • получали обременение;
  • выявили порчу своей земли.

Если все эти действия по какой-либо причине не были занесены в данные учета, то владельцу земельного участка вменяется право потребовать их занесения и, как следствие, снижения кадастровой цены.

Таким образом основаниями для оспаривания кадастровой стоимости ЗУ в меньшую сторону являются:

  • желание владельцев участков исправить ошибки, обнаруженные в оценке;
  • подача заявления или документов, которые подтверждают наличие неточностей в записях; свидетельство независимого эксперта;
  • решение ГКН или судебное решение о необходимости занесения соответствующих исправлений в учетные данные.

Любое из оснований для переоценки ЗУ должно обладать юридической силой, для чего с ними необходимо проводить комплексную работу по поэтапному осуществлению исправлений, при этом соблюдая по закону определенный порядок действий.

По окончании переоценки ЗУ со стороны комиссии государственного кадастра недвижимости владельцам нужно будет зарегистрироваться на официальном сайте этой службы по адресу, чтобы увидеть текущую стоимость участка. Здесь же каждый собственник имеет возможность ознакомиться со сведениями, касающимися проведенной переоценки.

Если неправомерное увеличение цены все-таки было выявлено, то владелец ЗУ должен лично обратиться в местное подразделение кадастровой службы, имея на руках следующий пакет документов:

  • паспорт или другое удостоверение личности;
  • кадастровый паспорт на свой ЗУ;
  • свидетельство о праве на собственность.

Здесь он должен написать заявление, запросив выписку из учетных записей, которая подтверждает установленную стоимость. Вместе с полученной официальной выпиской, заявлением и необходимыми документами владелец недвижимости должен будет обратиться к независимому оценочному эксперту.

Запрос на повторную переоценку будет принят только в том случае, если предполагаемая цена участка не превышает тридцати процентов от цены, установленной ГКН. Для этого будет достаточно представить одно-единственное заключение от независимого оценщика. Однако в случае превышения указанной нормативной разницы собственнику необходимо будет получить квалифицированный ответ сразу от нескольких экспертов, которые состоят в саморегулируемой независимой организации оценщиков.

Самым распространенным способом уменьшения стоимости является административный способ, который осуществляет в Росреестре специализированная комиссия, рассматривающая поданные владельцами земель заявления, бумаги на право собственности, технические документы и заключения от экспертов. Заявление для повторной переоценки ЗУ нужно заполнять по установленному образцу, причем, для каждого региона оно составляется с учетом местных особенностей, и направлять в комиссию, рассмотривающую споры при Управлении Росреестра.

По истечении семи дней с момента подачи просьбы обычно принимается решение о принятии/отказе запроса в обработку. В случае положительного решения дальнейшее рассмотрение длится до одного месяца, после окончании которого заявителю в течение трех дней объявляется о принятом решении.

Если же заявление не принимается в обработку или же когда решение оказывается не в пользу заявителя, последнему на протяжении десяти дней предоставляется возможность на опротестование отказа в судебном порядке. Еще один вариант для урегулирования вопроса по изменению стоимости участка земли — это обращение в арбитражный суд. Для этого владельцу ЗУ нужно подать иск в том районе, в котором находится его собственность.

В заключение

Сам процесс уменьшения кадастровой цены земельного участка предполагает определенные денежные вложения, которые регулируются специальными расценками, так же, как и стоимость услуг нотариуса при оформлении наследства. Например, обращение к посреднику для решения вопроса при выборе административного способа будет стоить пятнадцать тысяч рублей, а в случае судебного — двадцать пять тысяч рублей.

Дополнительно владельцу необходимо будет выплатить деньги и независимым экспертам: их труд, как правило, оценивается в зависимости от объемов работы, поэтому цена их услуг может варьироваться от пятнадцати до ста пятидесяти тысяч рублей.



Добавить комментарий