Logo




Задать вопрос специалисту

Войти
или Зарегистрироваться


Процесс определения рыночной стоимости или отдельных прав в отношении данного объекта недвижимости называется оценкой стоимости недвижимости. Он включает в себя определение стоимости следующих прав:

  • права собственности;
  • права пользования;
  • права аренды и т. д. в отношении самых разных объектов недвижимости.

В теории существуют следующие методы к оценке любой формы недвижимого имущества, используемые профессиональными оценщиками:

  • сравнительный;
  • затратный;
  • и, наконец, самый популярный — доходный.

Виды подхода к оценке

В рамках каждого из этих трех подходов применяются свои — специфические методы. Например, затратный, в основе которого лежат активы — это совокупный метод оценки, в котором стоимость объекта приравнена к сумме стоимости земельного участка со стоимостью воспроизводства или замещения всех улучшений, за исключением накопленного износа, то есть в этом случае стоимость оцениваемого объекта зависит от стоимости, требуемой на создание аналогичного объекта. Затратный подход используется чаще всего для оценки отдельно расположенных зданий и домовладений, а также комплексов и предприятий.

Виды подхода к оценке

Преимущества затратного способа являются:

  • надежность при анализе новых объектов;
  • целесообразность и/или единственная возможность для оценки в случаях необходимости наилучшего или наиболее эффективного технико-экономического анализа нового строительства, общественно-государственных и специальных строений;
  • возможность получения достоверной информации на малоактивных рынках;
  • актуальность применения для целей налогообложения и страхования.

Однако не всегда затратный метод дают ожидаемый результат. У него есть и свои недостатки, такие как:

  • не всегда затраты эквивалентны рыночной стоимости.
  • при попытке получения наиболее точного результата оценка сопровождается быстрым ростом затрат на труд;
  • несоответствие затрат при приобретении конкретного объекта и нового строительства точно такого же, поскольку в процессе анализа и расчетов из стоимости строительства снимается накопленный износ;
  • высокая проблематичность расчета цены воспроизводства для старых строений;
  • сложность вычисления величин накопленного износа в старых строениях и сооружениях.

Сравнительный подход, в свою очередь, является совокупностью методов оценки, основанных на сравнении данного объекта с объектами-аналогами, в отношении которых уже имеется информация о реальных ценах. Объектом—аналогом в этом случае признается недвижимое имущество, сходное оцениваемому объекту по своим основным экономическим, техническим, материальным и другим характеристикам, по которым определяется его цена.

Сравнительный подход состоит из нескольких этапов:

  • изучения рынка;
  • сбора и проверки достоверности информации о недавно проданных или предлагаемых к продаже аналогов;
  • сравнения данных об отобранных аналогах и конкретного сооружения;
  • корректировки цен продаж выбранных аналогов на основе отличий;

Недостатками же сравнительного подхода являются:

  • различия продаж;
  • сложность в процессе сбора информации о фактических ценах продаж;
  • проблематичность сбора сведений о специфических условиях сделок;
  • зависимость от активности и стабильности рынка;
  • сложность согласования полученных данных при существенно различающихся продажах аналогов.

Доходный подход в оценке недвижимого имущества

В соответствии с ФСО — Федеральными стандартами оценки, доходный подход является совокупностью методов оценки стоимости объекта недвижимости, которые основаны на определении предполагаемых (ожидаемых) доходов, которые будут получены от его использования. Недвижимость, которая может или используется для извлечения прибыли, называется доходной.

Основными принципами доходного подхода оценки недвижимости являются:

  • принцип ожидания;
  • принцип замещения.

Принцип ожидания заключается в том, что стоимость сооружения определяется из текущей стоимости всех его будущих доходов. При этом, чем больше доходный потенциал оцениваемого сооружения, тем выше будет его стоимость. При этом анализ прибыли должен быть осуществлен из расчета всей оставшейся экономической «жизни» данного объекта недвижимости при условии, что его использование в течение этого периода будет осуществлено наиболее эффективным образом. В соответствии с принципом замещения доходного подхода максимальная стоимость конкретного сооружения не должна превышать минимальной цены, по которой может быть куплен другой аналогичный объект, имеющий аналогичную прибыльность.

Доходный подход к оценке недвижимости на основе капитализации прибыли можно максимально надежно использовать только в том случае, когда под рукой имеются все необходимые для расчета сопоставимые данные. Когда подобной информации не имеется, доходный подход к оценке недвижимости по методу капитализации может быть использован оценщиком только для общего анализа, но никак не для прямого рыночного сопоставления.

Доходный подход при оценке недвижимости особенно важен тогда, когда осуществляется инвестирование в недвижимость, когда предприятия или дома покупаются и продаются, исходя из их способностей приносить прибыль. Тем не менее, математическая точность процедур, которые использует данный метод, не должна ошибочно приниматься за указание на максимальную точность результатов. Так же, как и сравнительный подход, доходный подход тоже в огромной степени зависит от качества анализа рынка. Помимо получения определенных специфических данных, которые оценщик будет обрабатывать, качественное исследование рынка тоже даст ему информацию для определения сопоставимости, а также с целью облегчения взвешивания всех полученных результатов анализа.

Таким образом, можно сказать, что доходный подход является не просто количественным или математическим, он требует к тому же и качественных оценок.После того, как завершается надлежащее исследование рынка и получаются все сопоставимые данные, оценщик проводит анализ отчета обо всех доходах и расходах, которые представлены по рассматриваемому имуществу.

Методы доходного подхода

Такой подход как доходный предполагает использование двух методов:

  • метод дисконтированных денежных потоков – ДДП, когда в стоимость недвижимого имущества преобразуется прибыль от его предполагаемого использования за прогнозные годы, а также полная выручка, получаемая от перепродажи в конце прогнозного периода, чаще всего используется при наличие полных данных для прогноза;
  • метод капитализации — когда в стоимость недвижимости преобразуется прибыль за определенный временной период — может быть использован при условии стабильности прибыли, а также с целью экспресс оценки крупного объекта, по которому есть множество договоров аренды.

Метод дисконтированных денежных потоков

Данный метод основан на использовании определенной формулы. Стоимость конкретного недвижимого имущества определяется в виде суммы текущих стоимостей прогнозируемых денежных потоков и величины остаточной стоимости (реверсии).

Vоо = (CFn/1+r)n + (Vterm/1+r)N, где

Vоо – это текущая цена оцениваемого недвижимого имущества;

CFn — денежный поток за период n;

Vterm — остаточная стоимость.

Этапами метода ДДП являются:

  • определение длительности конкретного — прогнозного периода;
  • прогнозирование денежного потока – CF – в расчете из каждого прогнозного года;
  • вычисление ставки дисконтирования;
  • подсчет стоимости реверсии;
  • дисконтирование прогнозных денежных потоков;
  • дисконтирование реверсии;
  • подсчет суммы дисконтированного денежного потока и дисконтированной реверсии.

Определение длительности конкретного прогнозного периода зависит в первую очередь от того объема информации, которая достаточна для долгосрочных прогнозов, а также от типичного периода владения. В условиях нашей страны оценщики обычно принимают этот период в диапазоне от трех до пяти лет.

Прогнозирование денежного потока в ракурсе каждого прогнозного года предполагает:

  • тщательный анализ финансовой отчетности обо всех доходах и расходах оцениваемого недвижимого имущества за ретроспективный период — ее представляет заказчик;
  • изучение состояния рынка на текущий момент вместе с динамикой изменений его основных характеристик;
  • прогнозирование доходов/расходов, делаемое на основе реконструированного отчета о прибыли;
  • определение ставки дисконтирования или коэффициента пересчета будущей прибыли в текущую стоимость, которая численно равняется ставке доходности, требуемой инвестором и зависит от рисков, связанных с оцениваемым недвижимым имуществом.

Капитализация прибыли в случае доходного подхода

Доходный метод основан на том, что стоимость недвижимого имущества, в который вложен немалый капитал, максимально должна соответствовать на текущий момент той оценке качества и количества прибыли, которую это недвижимое имущество способно принести. Одной из основных предпосылок оценки, в основе которой лежит такой метод, считается сдача в аренду данного объекта недвижимости. При этом для преобразования будущей прибыли от него в текущую стоимость необходимо осуществить капитализацию прибыли.

Капитализация прибыли — это тот процесс, который определяет взаимосвязь будущей прибыли с текущей стоимостью конкретного недвижимого имущества.

Базовая формула для доходного подхода выглядит следующим образом: V=I/R, где

V — стоимость данного недвижимого имущества;

I – ожидаемая прибыль от оцениваемого недвижимого имущества, при этом под прибылью обычно подразумевается тот чистый операционный доход, который может принести данная недвижимость за рассчитываемый период;

R — норма прибыли или коэффициент (ставка) капитализации.

Коэффициент капитализации представляет собой норму прибыли, отражающую взаимосвязь между прибылью и стоимостью оцениваемого объекта. Различаются следующие методы капитализации:

  • метод прямой капитализации;
  • капитализация прибыли по норме ее отдачи на капитал.

Метод прямой капитализации рассматривает две величины:

  • годовую прибыль;
  • ставку капитализации.

Доходный подход

К услугам оценщиков недвижимого имущества граждане или организации прибегают в самых разных случаях. Например, методы для оценивания ликвидационной стоимости позволяют банкам устанавливать цену объекта, выступающего в качестве залога, они же помогают определить цену имущества, принадлежащего обанкротившейся, закрывающейся, реструктуризирующейся организации и т. п.



Добавить комментарий