Logo




Задать вопрос специалисту

Войти
или Зарегистрироваться


Купля или продажа недвижимости, будь то квартира или жилой дом, не такой уж простой процесс, как многим это покажется на первый взгляд. На сегодняшний день квартиры, особенно в мегаполисах, стоят достаточно больших денег. И зачастую покупателям, чтобы их купить, приходится брать кредит, в частности, ипотеку, чтобы осуществить свою мечту. Поэтому нужно со всей ответственностью отнестись не только к выбору объекта для приобретения, но и к тому, как осуществляется сделка.

Договор купли-продажи по ипотеке

Для чего нужен предварительный договор

Любая сделка с недвижимостью, в особенности и с ипотекой, осуществляется с единственной целью — для приобретения может быть единственного в жизни жилья для проживания. Порой других шансов для улучшения своего жилищного положения может и не представиться. Итак, перед подписанием основного договора, образец которого можно скачать в Интернете, и самим фактом передачи квартиры по акту приема-сдачи, предполагается еще несколько этапов: подготовка и осуществление сделки.

Как правило, покупатель сам выбирает объект, на который оформляется ипотека, договаривается с потенциальным продавцом об основных условиях предстоящей сделки, согласует с банком, который должен выдать ипотеку, и потом обращается к юристу или риэлтору для сопровождения операции купли/продажи. Компетентные представители покупателя и банка, проверив документы, предоставленные продавцом, делают предварительный вывод о том, насколько законна предстоящая сделка купли-продажи. И если все складывается нормально и после того, как все этапы согласованы между сторонами, наступает этап, на котором необходимо оформление правоотношения всех сторон.

Однако, не всегда удается сразу же заключить договор купли-продажи. Как правило, это бывает связано с некоторыми проблемами:

  • отсутствием необходимого объема или количества документации на данную квартиру;
  • с необходимостью для покупателя собрать достаточное количество денежных средств, для того, чтобы внести первоначальный взнос на ипотеку;
  • необходимостью согласования покупки с кредитором – банком, в котором оформляется ипотека;
  • с оценкой квартиры;
  • с совершением альтернативной сделки и многим другим.

Именно поэтому на этом этапе актуально заключить предварительный договор купли-продажи дома или квартиры. Составлять его нет необходимости, можно взять за основу уже существующий типовой образец такого документа, кроме того, если сделка сопровождается юристом или риэлтором, то у них всегда есть образец, по которому они подготавливают договор для своих клиентов.

Предварительный договор для купли или продажи дома, квартиры – это документ, позволяющий сторонам заранее согласовать все условия по предстоящей сделке, чтобы не опасаться, что впоследствии какая-то из сторон от ее совершения откажется. При этом, специалисты советуют не ограничиваться только общими условиями или правилами как для купли, так и для продажи квартиры. Предварительное соглашение обязательно должно содержать все условия, которые будут изложены в тексте основном договоре.

При этом нужно знать, что ведь не всегда жизнь проходит по заранее установленным кем-то правилам, и может произойти любое непредвиденное обстоятельство. В этом случае, когда после заключения предварительного соглашения одной из сторон в силу каких-либо причин захочется выйти из сделка в одностороннем порядке, и продажа будет сорвана, ей придется уплатить штрафную сумму.

Особенности договора купли-продажи по ипотеке

Все, что предпринимает заемщик, начиная от подачи заявки на получение ипотечного кредита и до подписания кредитного договора, преследует только одну цель – купить недвижимость. При этом оформление купли-продажи с продавцом будет невозможно без подписания всеми сторонами договора купли-продажи данной квартиры с ипотекой. Договор является ключевым документом: именно он придает достигнутому соглашению законную силу.

Заключение такого договора можно осуществить между сторонами самостоятельно, хотя чаще наши граждане прибегают также с использованием услуг нотариуса или риэлтора, однако при использовании заемных средств от кредитных организаций данную обязанность на себя берет сам кредитор. И это безусловный плюс для покупателя.

Документ, образец которого можно заранее взять в банке, и который предстоит подписать непосредственно во время самой сделки, достаточно небольшой по своему объему. Он включает в себя следующие подразделы:

  • наименование и полные данные участников;
  • сам предмет;
  • порядок расчета;
  • права, а также обязанности сторон;
  • срок действия договора.

Как правило, над составлением договоров купли-продажи квартир, приобретаемых в ипотеку, работают специалисты юридических отделов банков. Единственное что требуется от сторон, проверить свои паспортные данные, а также наименование приобретаемого объекта и указанную стоимость. Хотя многие эксперты настоятельно рекомендуют внимательно изучать его перед подписанием, не полагаясь на опыт и знания работников кредитной организации.

Наименования и данные сторон

Как и в любом договоре, в данном разделе перечисляются полные наименования сторон – участников сделки купли/продажи, даты их рождения, пол и гражданство, а также паспортные и регистрационные данные. Продавцом может быть лицо, на которое оформлена генеральная доверенность на недвижимость. При этом очень важно проверить данные о семейном положении как продавца, так и покупателя. Данная информация крайне важна в тех случаях, если одной из сторон, в частности, покупателю, придется впоследствии столкнуться с таким неприятным процессом, как раздел квартиры или дома, находящегося в ипотеке. Поэтому не стоит оставлять эту деталь соглашения без внимания.

О предмете

В этом данном разделе договора купли/продажи квартиры с помощью ипотеки указывается цель данного соглашения, т.е. покупка квартиры у продавца. Формулировка чаще всего выглядит следующим образом: «Покупатель на собственные денежные средства и средства, предоставляемые банком, приобретает в собственность у продавца квартиру, которая находится по адресу…». Далее по тексту обычно следуют срок, сумма кредита и подробное описание приобретаемого в ипотеку жилья. При этом очень важно в описании отразить следующий факт: на каком основании приобретаемая квартира находится в собственности продавца, к примеру, на основании договора дарения, в результате купли-продажи, по решению суда и т. д.

Порядок расчетов между сторонами

Здесь указываются три отдельные суммы:

  • та, которую покупатель уже передал до подписания договора купли/продажи – т.е. аванс;
  • размер его собственных средств, используемых для покупки;
  • денежные средства, которые предоставил банк в качестве ипотечного займа.

Согласно действующему порядку продавец получит последние две денежные суммы только после того, как договор купли продажи под ипотеку пройдет государственную регистрацию. Это означает, что в результате к покупателю перейдут права собственности на недвижимое имущество, а у банка возникает ипотека, в силу действующего закона. Окончательный расчет оформляется распиской продавца, которая подтверждает получение им всей суммы, указанной в разделе «цена квартиры».

Права и обязанности всех сторон

В соответствии с заранее достигнутой договоренностью между сторонами продавец обязан следить за тем, чтобы состояние продаваемой квартиры не было ухудшено, кроме того, он не имеет право сдавать ее внаем или передавать в безвозмездное пользование, а также обременять правом третьего лица. В свою очередь покупатель обязуется оплатить стоимость квартиры, указанную в договоре, и одновременно подписать акт о ее получении в собственность. Также в этом разделе за покупателем закрепляется право пользования данной недвижимостью.

Срок действия и другие условия

В соответствии с этой графой договора он считается заключенным, и право собственности переходит к покупателю с момента его государственной регистрации. Становясь собственником, покупатель обязуется платить налог на имущество, проводить за свой счет ремонт, а также нести риски повреждения квартиры. В данном разделе участники сделки подтверждают, что они являются дееспособными и не состоят под опекой или попечительством, а также то, что не страдают заболеваниями, которые могут препятствовать им в осознании сути договора.

Для осуществления сделки по купле-продаже квартиры сторонам необходимо представить:

  • физическим лицам — документ, удостоверяющий личность: паспорт, а юридическим лицам —
  • свидетельство о гос. регистрации, а также учредительные и документы подтверждающие факт внесения сведений их в реестр юридических лиц, свидетельство о присвоении ИНН
  • документ;
  • документы о полномочиях представителя, если они есть — нотариально удостоверенную доверенность, удостоверение опекуна или свидетельство об усыновлении;
  • правоустанавливающий документ продавца, отчуждающего недвижимость — договор, свидетельство и т. д.;
  • выписку из домовой книги по указанному адресу;
  • кадастровый паспорт;
  • экспликацию на квартиру;
  • согласие органов опеки при совершении сделки по отчуждению жилого помещения, в котором несовершеннолетние или недееспособные граждане считаются собственниками этой недвижимости;
  • другие документы, которые подтверждают основания для сделки по ипотеке — нотариально удостоверенное согласие супруги/супруга на сделку, подтверждение о соблюдении требований о преимущественном праве покупки доли в общей собственности и т. д.

Нюансы

То, что предварительный договор необходимо заключать, сегодня уже никто не сомневается. Именно в нем зафиксирована сумма передачи продавцу задатка, кроме того, в нем четко прописаны все те штрафные санкции, которые ждут каждую из сторон в том случае, если условия предварительного договора ими не будут выполнены, независимо от причин и обстоятельств, по которым может быть сорвана продажа или покупка.

Если по какой-либо причине во время самой сделки продавец неожиданно решит поднять цену, независимо от того, насколько он решит изменить стоимость своего недвижимого имущества, или вообще откажется продавать, покупателю вменяется полное право потребовать выплату неустойки в судебном порядке. На практике подобные исковые дела практически всегда заканчиваются в пользу покупателя. Исключение составляют те случаи, когда в «договоре о намерениях» есть серьезные нарушения.

Многих интересует, необходимо ли нотариальное заверение для предварительного договора, а также его госрегистрация. Ответ – нет. Во-первых, предварительный договор составляется в письменной форме, а, во-вторых, теоретически предварительно подписанное соглашение по закону не относится к тем документам, которые требуют обязательного нотариального заверения, конечно, в отличие от основного договора. Но если покупатель настаивает, то все важные документы, которые относятся к сделке с недвижимостью, можно все-таки заверить.

Для чего нужен договор

Кроме того, вопреки широко распространенному среди граждан заблуждению, регистрирация предварительного договора в каких-либо государственных органах не предполагается. Хотя следует помнить, что мелочей при покупке или продаже недвижимости просто не бывает. Поэтому не стоит пренебрегать элементарными правилами безопасности, жалея время на составление «лишних», казалось бы, документов…



Добавить комментарий