Logo




Задать вопрос специалисту

Войти
или Зарегистрироваться


Термин «ипотека» — (hypotheca) — впервые был употреблен в Греции в шестом веке. Ипотеку в те времена связывали с обеспечением ответственности перед кредитором теми земельными владениями, которые находились в собственности должника. В древнеримском праве ипотека являлась одной из разновидностей залога: так назывался залог имущества, когда заложенная вещь, независимо от ее природы, оставалась в пользовании и владении должника. И только намного позже под этим понятием стали понимать исключительно залог в форме недвижимого имущества.

Что такое ипотека

Что есть ипотека

В российском праве тоже с 1860-70-х годов существует понятие «ипотека». Что такое ипотека, насколько точно оно было заимствовано из европейского права, изучают многие дисциплины соответствующих профилирующих вузов. В середине девятнадцатого века в России ипотека считалась синонимом залога, причем уже тогда под последним подразумевался непосредственно залог в виде недвижимого имущества, поскольку залогом движимого имущества в то время именовался заклад. В советские годы это понятие не использовалось, более того, не существовало ни одного закона об ипотеке.

Понять, что такое ипотека, можно, ассоциируя его с обычным кредитом. Под ипотечным кредитом подразумевается традиционный кредит в широком смысле, но при этом есть одно обязательное условие: для предоставления такого кредита необходима передача недвижимости в залог. Отличительная особенность, которой характеризуется этот вид кредитования, заключается в том, что банк или любая другая кредитная организация «страхует» себя от такой ситуации, когда заемщику не удается выплачивать кредит. Поэтому, если обстоятельства складываются так, что что заемщик в силу каких-то причин не возвращает кредита, банк имеет право имущество, которое у него есть в залоге, выставить на продажу, а полученные за это деньги направить на погашение выданного им кредита.

Что подразумевается под залогом

К объектам недвижимости, под залог которых кредитная организация выдает кредит, относятся:

  • жилой дом, квартира или комнаты в них;
  • дача, садовый дом, гараж;
  • здание или сооружение, используемое для осуществления предпринимательской деятельности.

Как выглядит ипотечный кредит на практике

Следует отметить, что на сегодняшний день ипотечный кредит дает возможность решать свои жилищные проблемы даже тем лицам, которые не имеют в собственности недвижимости. Видимо поэтому в нашей стране на вопрос о том, что такое ипотека, с легкостью ответят многие. Миллионы россиян уже успели воспользоваться этим банковским продуктом, ведь подавляющее большинство кредитных организаций, в том числе и банков, принимают в качестве залога под ипотечный кредит именно ту недвижимость, которую заемщик собирается купить, используя для этого средства, получаемые в ссуду.

На сегодня самым распространенным вариантом для того, чтобы купить дом или квартиру при помощи такого банковского продукта как ипотечный кредит, выглядит следующим образом:

  • вначале заключается договор на ссуду с банком;
  • затем осуществляется покупка выбранной недвижимости по договору купли-продажи и с использованием заемных средств;
  • осуществляется регистрация данного договора в соответствующей инстанции;
  • в полученное свидетельство на право собственности вносятся отметки о том, что данная недвижимость находится в залоге у банка.

Использование подобной схемы взаимовыгодно для обеих сторонам. С одной стороны, у заемщиков появляется реальный вариант приобрести желаемую недвижимость, а с другой – кредитующая сторона получает необходимый залог. При помощи этого залога в виде недвижимости она в дальнейшем может покрыть свои риски. В связи с этим ипотека выгодно отличается от другой ссуды, в частности, от необеспеченного займа наличными. Ведь заемщику в этом случае предоставляется возможность брать кредит в большем размере и на более длительный срок, к тому же и проценты по такому займу намного ниже. Имея максимальное полное представление о том, что такое ипотека и по какому механизму она реализуется, заемщик может выступать полноправным участником в кредитной сделке с банком, причем, являясь не должником, а, скорее, деловым партнером.

Особенности ипотеки

Система долгосрочного кредитования для приобретения недвижимости – вот что такое ипотека. Банки предоставляют заемщикам денежные средства, а последние обязуются из вернуть в заранее установленные сроки, еще и доплатив за это проценты за использование заемных средств. Такое определение ипотеки сегодня наиболее распространено в России. С помощью займа можно приобрести и квартиру, и коттедж, и земельный участок. Это могут быть как объекты вторичного рынка, так и квартиры в только еще строящихся домах.

При этом большинство работающих по этой системе банков новостройку кредитуют только под залог уже имеющегося жилья, хотя иногда займ предоставляется и под залог права требования согласно договору долевого участия. В любом случае ипотека — это неплохая возможность превратиться в собственника квартиры, внося лишь первоначальный взнос, который составляет от десяти до тридцати процентов от ее стоимости. А оставшуюся сумму выдает банк сроком на от десяти до тридцати лет. Человек при этом покупает жилье, становится его собственником, и уже выплачивает займ, живя в новой квартире.

Сегодня наиболее популярной является схема, когда ипотечный кредит оформляется под залог жилья, приобретаемого на заемные средств. Намного реже случается, когда под обеспечение принимается одно жилье, предположим, квартира в городе, а средства займа заемщик использует для покупки другого жилья, например, для участия в долевом строительстве, для возведения коттеджа и т. д.

В нашей стране работает очень много банков, предлагающих собственные программы такого вида займа. Эти программы отличаются сроками или процентами, а также требованиями к заемщикам или к приобретаемой недвижимости и другими показателями. Поэтому тем, кто реально озабочен вопросом приобретения жилья по такому банковскому продукту, следует очень серьезно и внимательно изучить все предложения, узнать, например, какая кредитная организация установила самый низкий процент по ипотеке, есть ли такой банк, который может выдать в случае необходимости ссуду без справки о доходах и так далее.

Этапы получения ипотеки

Вначале заемщику необходимо подать заявку на получение кредита, собрать требуемый банком пакет документов и на основании этого кредитная организация примет решение о том, выдаст или нет ипотечный кредит. Список документов в основном стандартный, хотя в некоторых случаях, особенно, на фоне наступившего кризиса, некоторые организации роасширили пакет требуемых справок.

В любом случае, перечень документов можно найти на сайте данного банка или же получить его у менеджера того кредитного учреждения, который должен будет выдать ипотеку. Вместе с положительным решением заемщику объявляется и та максимальная сумма, которую он сможет получить. Это решение, как правило, действительно всего три месяца, хотя в некоторых случаях срок продлевается до четырех месяцев. За это время заемщику предстоит найти дом или квартиру, а также согласовать свой выбор с банком и получить согласие на приобретение.

Следующий этап – это сбор полного пакета документов по выбранному жилью и передача его в кредитующую организацию, где специалисты изучат все и решат, сможет ли оно стать полноценным залогом для покупки с помощью ипотеки. Затем наступает время оформления кредитного договора и договора купли-продажи. Обычно оба эти договора подписываются одновременно. Но если какие-то бумаги нуждаются в заверении, то они оформляются уже в нотариальной конторе.

Заемщику потребуетсяподписать также комплексный страховой договор, по которому страхуются его жизнь и трудоспособность, а также приобретаемое жилье от риска повреждения и же утраты прав собственности на него. Такой комплексный договор, как правило, подписывается одновременно с кредитным договором. Если ссуда берется под «долевку», страхуются только жизнь и трудоспособность заемщика. Только после сдачи новостройки в эксплуатацию этот договор страхования теряет свою силу, и заключается другой — стандартный договор по комплексному страхованию жизни заемщика, приобретаемого объекта и титула.

Затем договоры и закладная должны быть зарегистрированы в ФРС. Это займет от семи до четырнадцати дней, после чего ФРС выдаст свидетельство о праве собственности, на основании которого в банке обеспечивается ипотечный кредит. Выдача кредита и окончательный расчет с продавцом – следующий этап. Средства продавцу могут быть перечислены как по безналичному расчету, так и переданы наличными — через банковскую ячейку.

Сумма ипотечного займа, которую могут дать кредитные организации, зависит от следующих факторов:

  • зарплаты заемщика и ее «цвета» — «черной» или «белой»;
  • от количества иждивенцев в семье;
  • от возраста заемщика, образования, стажа работы и вида профессиональной деятельности;
  • от размера имеющегося у него первоначального взноса на покупаемое жилье;
  • от наличия другой недвижимости, которую можно оформить как залог ипотечного кредита.

Заемщик становится хозяином жилья. Он может в ней прописаться, вселить туда семью или сдавать ее в аренду. При этом для него существует одно – главное ограничение: пока не ипотечный кредит не погашен, заемщик не может ее обменять, подарить или продать, не получив на это согласие банка. Ограничение с жилья снимается сразу, как только выплачивается вся сумма полученной ипотеки вместе с процентами за кредитование.

Брать или не брать ипотеку

Ипотечный кредит — это действительно очень серьезный шаг: он во многом определяет жизнь заемщика и его семьи на долгие годы. И потому, прежде всего, не стоит спешить с решением, лучше все обдумать обстоятельно. Конечно, для тех, кто снимает жилье, стоимость аренды бывает сопоставима с процентами, выплачиваемыми по ипотечному займу, поэтому, чем отдавать деньги чужим людям, лучше пустить их на свое, собственное жилье. Но при этом следует помнить, что, купив жилье по ипотеке, человек бывает «прикован» к ней на долгие годы.

Хотя некоторые и говорят, о том, что смогут выплатить свой ипотечный займ гораздо за более короткий срок, чем за двадцать-тридцать лет, на который он рассчитан, но не всегда желаемое совпадает с действительностью. За это время может случиться многое, поэтому застрахованным от неблагоприятного исхода не может быть никто, хотя многим хочется как можно быстрее ощутить себя действительным хозяином своего дома или квартиры, да и большинство действительно тяготится долгами, а потому хочет избавиться от них поскорее.

Что может стать залогом

Те же, кто все-таки решается на такой шаг, должны четко знать, смогут ли они получить ипотечную ссуду наверняка, и уже потом вносить аванс за понравившееся жилье. Нередки случа, когда люди торопятся: находят нужную квартиру или дом, платят аванс, и только потом обращаются за ипотечной ссудой, но им в банке отказывают. И начинаются неприятные истории: аванс может быть потерян, ведь продавец имеет право его не возвращать.



Добавить комментарий